KRITIKEN MOT HYRESREGLERINGEN

TN reder ut: Så nollade Finland bostadskön

I Sverige var det en försiktig förändring av hyresregleringen som ledde till regeringskris. TN går på djupet och synar den finska hyresbostadsmarknaden där bostadskön helt raderades ut. ”Sverige är den bästa garantin för att våra politiker inte kommer att gå tillbaka till det gamla”, säger Jani Nieminen, vd i fastighetsbolaget Kojamo.

Att det råder bostadsbrist i Sverige och inte minst storstadsområdena är ofta diskuterat. Att det ser annorlunda ut i våra grannländer pratar vi dock sällan om. Kontrasten mellan hyresmarknaderna i Stockholm och närmaste huvudstaden Helsingfors är enorm. Medan kötiden till ett hyreskontrakt i Stockholm under 2021 var drygt nio år är motsvarande kötid i Helsingfors mindre än en dag.

I skrivande stund finns det 4 670 lediga hyreskontrakt att välja mellan i huvudstadsregionen , varav 2368 hyresbostäder är tillgängliga omedelbart och kontraktet kan bli ditt på ett litet ögonblick.

– Det finns alltid gott om lediga hyreskontrakt i Helsingfors och andra städer, berättar Jukka Kero, chefekonom på Finska Fastighetsförbundet, med tillägget att det möjligen kan ta lite längre tid att hitta riktigt stora lägenheter, eftersom de är relativt få i innerstäderna.

– Bostadsfrågan är inte så stor i den politiska debatten, så som den var tidigare. Vi har inte så stor utmaning när det gäller nya bostäder, konstaterar Esko Aho lugnt. Det var han som ledde regeringen som avreglerade hyresmarknaden i Finland på 1990-talet.

Innan dess fanns inte denna skarpa kontrast mellan Stockholms och Helsingfors hyresmarknad. Där som här beklagades den tilltagande bostadsbristen och det skrala bostadsbyggandet. Utbudet av hyresbostäder var alldeles för lågt, vilket hade skapat en omfattande bostadsbrist och därmed en svart marknad för hyreskontrakt. Under andra halvan av 1980-talet skenade dessutom priset på ägda bostäder. Ett hopplöst, eller åtminstone väldigt utsatt, läge för den som inte redan hade en bostad.

Bakgrunden var att hyresnivåer reglerades i centrala förhandlingar vilket ledde till att hyrorna inte tilläts följa med prisutvecklingen och inte heller anpassas efter läge och förändringar i efterfrågan.

– Genom att låta arbetsmarknadens organisationer förhandla om hyreshöjningar – och även subventioner till byggandet av allmännyttiga bostäder – ville man möjliggöra måttliga lönehöjningar, men det fungerade inte så väl, berättar Esko Aho om tiden före 1990.

Systemet urholkade lönsamheten i hyresbostäder. 1988 var realhyrorna inte ens 60 procent av vad de var 1962 (se diagram).

Fastighetsägare tjänade därför på att omvandla hyresbostäder till ägarbostäder och utbudet av hyreslägenheter hade sjunkit en längre tid. Från 1970 till 1990 sjönk andelen privata hyresbostäder från 36 procent till 15 procent av det totala bostadsbeståndet. Detta kompenserades delvis av att det byggdes många allmännyttiga bostäder under främst 1970-talet, men även medräknat dessa bostäder sjönk andelen hyresbostäder från 39 till 27 procent under de två decennierna.

Perfekta förutsättningar för en fastighetsbubbla

Under 1980-talet bildades närmast perfekta förutsättningar för en fastighetsbubbla – i såväl Sverige som Finland.

Avregleringar på finansmarknaden möjliggjorde att hushållen betydligt lättare kunde låna till investeringar i bostäder (något vi alla tar för givet idag) och det uppstod konkurrens mellan bankerna om att låna ut. De ekonomiska hjulen snurrade dessutom på riktigt bra.

Det gjorde att priserna på ägda bostäder ökade och när hyrorna inte tilläts följa med i uppgången så blev alla befintliga hyreskontrakt guld värda för hyresgästerna och ännu mer otillgängliga för bostadssökarna, vilket i sin tur fick priserna på ägda bostäder att accelerera. Det krympande hyresbeståndet gjorde att en alltmer omfattande bostadsbrist uppstod och därmed också en svart marknad för hyreskontrakt.

I såväl Sverige som Finland ledde denna utveckling till fastighetskriser 1990-91, som var förödande för hela samhällsekonomin, men i Finland förstärktes effekten av Sovjetunionens kollaps. Kollapsen var både en chock för finsk export och skapade en invandringsvåg österifrån in i Finland. Arbetslösheten steg från 3,5 procent till 20 procent mellan 1990 och 1993, mycket mer dramatiskt än i Sverige.

”Vi politiker hade inte förstått på förhand hur komplicerat detta var. Vi var inte tillräckligt intresserade av vad som pågick i finansmarknaden.”

I början av denna ekonomiska kris får Finland en ny regering, ledd av en rekordung centerpartist som tagit makten över partiet bara ett år tidigare. Esko Ahos bok om året 1991, som kom ut för ett drygt år sedan endast på finska, har undertiteln ”de svarta svanarnas år”. Sovjetunionen imploderade, Finlands BNP störtdök, Nokia var nära att säljas till Ericsson och centralbanken knöt, precis som svenska Riksbanken, den finska valutan till den europeiska valutaenheten ecu – vars penningpolitik i sin tur främst styrdes av ambitionen att höja räntan för att undvika inflation i samband med Tysklands återförening.

Avregleringarna på 1980-talet hade gått sådär. Idag är det lätt att konstatera att data- och telekomavregleringarna lade grunden till såväl svensk som finsk ekonomis snabba omvandling från basindustri till världsledande kunskapsekonomier. Men runt 1990 var det snarare konsekvenserna av finansmarknadsavregleringarna som stod i blickfånget.

– Vi politiker hade inte förstått på förhand hur komplicerat detta var. Vi var inte tillräckligt intresserade av vad som pågick i finansmarknaden. Det ledde till en bubbelekonomi, säger Esko Aho idag.

Avreglering i tre steg

Redan före regeringen Ahos tillträdde hade avregleringen av finsk hyresmarknad påbörjats. En koalitionsregering mellan Samlingspartiet, Socialdemokraterna och Svenska Folkpartiet under ledning av samlingspartisten Harri Holkeri lade under 1990 fram förslaget att hyrorna i nyproducerade bostäder i norra, östra och centrala Finland (exklusive samtliga universitetsstäder) skulle släppas helt fria. Samtidigt försvagades besittningsrätten för sådana bostäder, framför allt genom att hyreskontrakt kunde sägas upp om bostaden/fastigheten fick nya ägare.

Det finns många likheter med färsk svensk politik i detta: finska Socialdemokraterna var egentligen emot idén om att avreglera hyror och ville inte heller genomföra denna förändring, även om den berörde en relativt liten del av den totala finska hyresmarknaden (nyproducerade hyresbostäder fanns ju främst i de städer som var undantagna). Men de hade gått med på en gradvis avreglering redan i regeringsplattformen från 1987, i en kompromiss med Samlingspartiet som under några år hade argumenterat för en avreglering av hela hyresmarknaden.

Het debatt

Sociologerna Hanna Kettunen och Hannu Ruonavaara beskriver i en uppsats från 2015 hur den politiska debatten utvecklades under detta och följande avregleringssteg. Det rådde förvisso politisk enighet om att hyresmarknaden var dysfunktionell och obalanserad, men Socialdemokraterna var 1990 inte beredda att låta hyresvärdar utnyttja situationen till att höja hyrorna på de boendes bekostnad. De kunde som högst sträcka sig till att tillåta att hyressättningen blev fri i den del av marknaden där det ansågs råda en balans mellan hyresvärdar och hyresgäster, och det var utanför storstäder och universitetsstäder.

I riksdagsdebatten använde finska Socialdemokraterna hela 20 inlägg till att på olika sätt förklara att man egentligen inte ville ha denna reform trots att man som regeringsparti nu lade fram den. (Samlingspartiet nöjde sig med fem inlägg).

Flera socialdemokrater bedyrade att detta ”experiment” inte skulle få en fortsättning medan andra befarade att detta skulle öppna dammarna för fortsatt avreglering.

– Det som är alarmerande i det här lagförslaget är att när det här experimentet öppnar portarna så kan det starta en process som leder till avreglering även i övriga landet, varnade socialdemokraten Ilkka Joenpalo.

"Särskilt i den sista förhandlingen före omröstningen, resonerade några socialdemokratiska riksdagsledamöter i marknadsekonomiska kontexter och gav sitt stöd till avreglering.”

Så blev det också, och det tog bara ett år. Den nya regeringen, som tillträdde våren 1991 och leddes av Esko Aho, återkom redan samma år med ett förslag på utökad hyresavreglering. Nu skulle den fria hyressättningen, och de ökade möjligheterna att säga upp hyreskontrakt, gälla nya hyreskontrakt i hela Finland (när bostaden var producerad spelade nu ingen roll, så länge kontraktet gällde en ny hyresvärd eller hyresgäst och var ingånget efter 1 februari 1992).

Debatten var denna gång än mer intensiv och uppdelad mellan regering och opposition, eftersom partierna som tydligt motsatte sig avregleringen, Socialdemokraterna och Vänsterförbundet, nu var utanför regeringen. Samtidigt noterar Kettunen och Ruonavaara att det även i socialdemokratiska led nu fanns de som såg positivt på avreglering och marknadsmekanismer:

”Särskilt i den sista förhandlingen före omröstningen, resonerade några socialdemokratiska riksdagsledamöter i marknadsekonomiska kontexter och gav sitt stöd till avreglering som ett sätt att återskapa den privata hyresmarknaden vid sidan om allmännyttan”, skriver de.

Socialdemokraterna tänkte om

I riksdagsbeslutet hösten 1991 hade Socialdemokraterna lyckats få med en uppmaning till regeringen att återkomma med en ny proposition som skulle beakta möjliga problem för hyresgäster som avregleringen kunde medföra. (Att de kunde få med det, trots att de inte ens stödde propositionen berodde på att det på den tiden fanns möjligheter för en riksdagsminoritet att bordlägga beslut, som de med denna justering avstod ifrån).

Därför var det redan upplagt för regeringen Aho att återkomma i regleringsfrågan och det gjorde man hösten 1994, dock på ett mer offensivt sätt än vad Socialdemokraterna sannolikt hade hoppats på när man avstod från att filibustra 1991. Propositionen gick nämligen ut på att fri hyressättning skulle tillämpas på alla hyreskontrakt på den privata hyresmarknaden, gamla som nya, och likaså skulle möjligheten att säga upp hyreskontrakt underlättas.

”Jag tror att en orsak att vi tog ett så radikalt steg 1995 var att de första avregleringsstegen fungerade väl.”

Regeringens utvärderande rapport hade visat att hyreshöjningarna varit måttliga och att mängden hyreslägenheter ökat. Enligt rapporten hade detta gjort relationen mellan hyresvärdar och hyresgäster jämlik och därför fanns skäl att sprida avtalsfriheten till hela (privata delen av) hyresmarknaden.

Esko Aho minns:

– Jag tror att en orsak att vi tog ett så radikalt steg 1995 var att de första avregleringsstegen fungerade väl. Vi fick en påtaglig ökning av utbudet av hyresbostäder.

Privata hyresbostäder ökade snabbt

En KTH-examenuppsats från 2000 som jämförde hyresavregleringar i tre länder redovisar statistik som säger att mellan 1992 och 1995 ökade antalet privata hyresbostäder i Finland med 40 500. Det bestod i stort sett inte alls av byggande – ekonomin befann sig ju i recession under dessa år – utan på att incitamenten att hyra ut och utnyttja beståndet bättre ökade. Det fanns redan ett överutbud i framför allt huvudstaden, efter överhettningen i slutet av 1980-talet, och nu blev stora delar av detta bestånd tillgängligt som hyreslägenheter istället för ägarlägenheter.

Regering och opposition hade återigen olika syn på det nya förslaget. Regeringspartierna menade att den snabbt förbättrade balansen på hyresmarknaden visade att marknadsekonomin fungerade som den skulle och att det var skäl att genomföra en mer total avreglering. Att ekonomin ännu höll på att hämta sig från den kraftiga nedgången 1991-93 sågs som en möjlighet att få hela hyresmarknaden att repa sig och ta fart.

Oppositionen menade å sin sida att nedgången var ett exceptionellt fall och därför kunde man inte döma de första reformerna efter dess dåvarande konsekvenser. Man befarade att den ekonomiska uppgång alla hoppades på skulle hota balansen mellan hyresvärd och hyresgäst.

Medan regeringssidan pratade om individens frihet och att hyresreglering är paternalism, kontrade miljöpartisten Paavo Nikula med att denna frihet är en illusion:

– Det är friheten av en fri räv i ett fritt hönshus.

Trots de retoriska motsättningarna hade dock en positionsförflyttning skett. Alternativet till fortsatt avreglering var inte återreglering utan frågan var snarare om det sista steget (att tillämpa fri hyressättning även på befintliga hyreskontrakt) var rätt. Den socialdemokratiska bostadspolitikern Tarja Kautto framhöll i riksdagsdebatten i februari 1995 att hennes parti stödde de avregleringar som hade beslutats 1990-91, men kunde inte acceptera detta slutliga steg.

Mål förändrar matcher, sade förre svenska förbundskaptenen i fotboll, Erik Hamrén, i ett klassiskt uttalande. På samma sätt kan man konstatera att reformer förändrar debatter, när man läser summeringen från Kettunen och Ruonavaara:

”I det första steget var avreglering ingen plattityd, och hyresreglering ansågs viktigt eller nyttigt under rådande marknadsförhållanden. I steg två var många vänsterpolitiker mer öppna för avreglering, även om man samtidigt ansåg att ett statligt engagemang på hyresbostadsmarknaden var ett krav. I sista steget beskrevs hyresvärdar och hyresgäster som jämställda partners, som borde vara kapabla att förhandla fritt om kontraktsvillkor”.

Marknadsliberalt eller socialpolitiskt?

Sedan 1990-talets reformer brukar det finska hyressystemet beskrivas som ett av världens mest marknadsliberala system. För privatägda bostäder bestäms såväl hyresnivå som hyreshöjningar allt sedan dess fritt mellan hyresvärd och hyrestagare. Fastighetsbranschens aktörer har dock själva satt upp en begränsning: det anses som osunt marknadsbeteende att höja en bostadshyra mer än 15 procent per år.

Dessutom är besittningsskyddet begränsat, framför allt genom att det räcker med att bostaden eller fastigheten byter ägare för att den nya ägaren ska ha rätt att säga upp hyreskontraktet och erbjuda det till någon annan. Men även att vägra betala en högre hyra än tidigare kan vara skäl för uppsägning.

En annan viktig aspekt är att det är mycket enkelt att göra ett ägt boende till hyresboende och vice versa.

– Våra två marknader balanserar varandra, berättar Harri Hiltunen, rådgivare till bostadsminister Pirjo Rusanen när avregleringen inleddes 1991-92, och idag vd för finska Fastighetsförbundet.

– Folk gör kalkyler och anpassar sig när antingen hyrorna eller bostadspriserna blir för höga: tjänar jag på att hyra eller på att äga min bostad?

Tydligt socialpolitisk

Detta syns i det senaste decenniets prisutveckling på bostäder i Finland respektive Sverige. De låga räntorna har fått bostadspriserna att stiga även i attraktiva delar av Finland, men eftersom det under hela den perioden också funnits gott om hyresalternativ uppstår inte samma perioder av ”säljarnas marknad” som i Sveriges städer. Samtidigt som bostadspriserna i Stor-Stockholm nästan tredubblats mellan 2005 och 2021 (+190 procent) har prisökningen i Helsingforsregionen varit mer sansade +70 procent över de 16 åren.

Man kan kanske misstänka att den fria hyressättningen innebär att finsk bostadsmarknad är en socialpolitisk katastrof med människor som står utanför för att de helt enkelt inte har råd med något av alla de lediga alternativ som förvisso finns. Men det är det knappt någon som hävdar. Faktum är att politiker från hela världen vallfärdar till Finland för att på plats studera hur Finland blivit bäst i Europa på att hjälpa hemlösa till nytt boende. (Läs mer: The Guardian: 'It’s a miracle': Helsinki's radical solution to homelessness)

Finsk bostadspolitik har inte bara marknadsliberala inslag utan är också tydligt socialpolitisk. Vid sidan om den fria hyresmarknaden finns också en reglerad: den finska allmännyttan bygger på hyresfastigheter som byggts eller byggs med statliga subventioner och där hyrorna sätts enligt självkostnadsprincipen. Dessutom har man ett generöst bostadsbidragssystem, som låginkomsttagare kan ta del av oavsett om man bor i allmännyttan, i privat hyresbostad – eller en självägd bostad.

40 procent av de som i december 2020 fick bostadsbidrag var studenter och en nästan lika stor grupp (36 %) var arbetslösa, enligt Finlands Officiella Statistik.

”Dessutom, bostadsbidragen dämpar de skillnader i hyresnivå som kan finnas, och det finns verkligen olika tillgängliga boendealternativ att välja på i de flesta orter och hela tiden”.

Att det finns både en fri och en reglerad hyresmarknad är inte unikt i världen. Där det finns leder det ofta till flera problem: å ena sidan brist på hyreskontrakt och hyror som få har råd med på den fria marknaden; å andra sidan köer, svarthandel och undermålig boendestandard på den reglerade. Sådana problem präglar dock inte den finska hyresmarknaden, och den viktigaste anledningen till det tycks vara den ständigt goda tillgången på fria hyreslägenheter och att en tillräckligt stor del av såväl hyresvärdar som boende ständigt är beredda att omvandla ägarbostäder till hyresbostäder eller vice versa.

– Dessutom, bostadsbidragen dämpar de skillnader i hyresnivå som kan finnas, och det finns verkligen olika tillgängliga boendealternativ att välja på i de flesta orter och hela tiden, säger Jukka Kero som förklaring till att det inte uppstår någon svart marknad för kontrakt inom allmännyttan.

Det stod visserligen 120 000 i kö till allmännyttan i hela landet senast den totala siffran sammanställdes i mars 2021 (varje ägare av allmännyttiga bostadsfastigheter har sin egen kö).

– Men kön inkluderar även de som bara vill byta bostad, berättar Harri Hiltunen. Det är bara 25 procent av dem i kön som anses ha ett akut behov, och det betyder i sin tur att de till exempel är pendlare, uppsagda eller unga som bor hemma.

Men hur ser allmännyttan till att prioritera de som är hemlösa eller på annat sätt i desperat behov av att få en bostad de har råd med?

– Den kommunala allmännyttan prioriterar de som är i störst behov. Det finns bara en typ av kö men de kommunala bostadsbolagen kan plocka fritt ur kön för att se till att de som är i störst behov kommer först, enligt Harri Hiltunen.

– Samtidigt eftersträvar man att undvika att de mest behövande hamnar i samma hus eller område, för att motverka segregation.

För hemlösa finns särskilda program som bygger på ”Bostad först”, det vill säga att hur komplex en individs problematik än är så är rätten till en bostad villkorslös och därför ska de sociala myndigheterna lösa bostadsfrågan först. En sådan socialpolitik underlättas förstås av att det finns en god tillgång på lägenheter – att kommuner eller andra organisationer avsätter bostäder för att ge tak över huvudet åt hemlösa går inte på samma sätt ut över någon annan som också behöver nytt boende.

– I 200 [av landets 300] kommuner är allmännyttans hyresnivåer högre än den privata marknadens, berättar Hiltunen.

Det är egentligen endast i huvudstadsregionen, och särskilt Helsingfors kommun, där marknadshyrorna är avsevärt högre. I kommunen (ungefär samma som innerstaden) låg snitthyran på 22 euro per kvadratmeter och månad 2020, mot 13 euro i snitt för allmännyttans bostäder.

Dock menar Hiltunen att en stor del av denna skillnad kan förklaras av att marknadslägenheterna är mindre och ligger i attraktivare lägen, och tillägger att Finlands statistikmyndighet håller som bäst på att utforma en statistik som ska göra hyressnittnivåerna mer jämförbara.

Såklart är inte alla Helsingforsbor nöjda med sin hyra, och precis som i Stockholm är det inte ovanligt att ensamhushåll använder mer än 40 procent av sin disponibla inkomst på boendet. Men på det hela taget lägger finländarna mindre pengar på boendet än såväl oss svenskar som EU-snittet.

Enligt Eurostat lade finländarna 17,8 procent av sin disponibla inkomst på boendet 2019. EU-snittet var 20,6 procent och svenskarna lade 22,2 procent på boendet. Räknar man på hur många finländare som använder mer än 40 procent av sin inkomst på boendet var de 4,4 procent, medan 8,5 procent av svenskarna lade så mycket på boendet.

”Inte ens Vänsterförbundet har krävt att vi ska gå tillbaka till regleringen.”

Trots den jämförelsevis mycket liberala ordningen på den privata finska hyresmarknaden har återreglering inte kommit upp på den politiska agendan.

– Inte ens Vänsterförbundet har krävt att vi ska gå tillbaka till regleringen, konstaterar Esko Aho.

– Kanske de kritiserar höga hyresnivåer men det har inte lett till krav att återgå till det gamla systemet.

Finska vänsterpartiets förslag för att skapa bostäder ”till skäligt pris för alla” är i stället att öka byggandet i Helsingforsregionen. Socialdemokraterna talar om ”fler boendeformer av kvalitet längs kollektivtrafikförbindelser”. De relativt måttfulla bostadspolitiska förslagen tycks spegla att bostadsmarknaden helt enkelt fungerar väl.

– Det är svårt att säga emot att det är väldigt lätt att hitta en hyreslägenhet, konstaterar Fredrik Kopsch, docent i fastighetsekonomi vid Lunds universitet, om den finska bostadsdiskussionen.

Även Fastighetsförbundets representanter skakar på huvudena när jag frågar om återreglering funnits på den politiska agendan.

– Sverige är den bästa garantin för att våra politiker inte kommer att gå tillbaka till det gamla, sade Jani Nieminen, vd i Finlands största hyresfastighetsbolag Kojamo till Fastighetstidningen i en intervju 2018.

Idag säger Harri Hiltunen:

– En förhandlingsordning likt den svenska skulle leda till lägre utbud på hyresbostäder, minska byggandet, återinföra svarta marknader och leda till längre väntetider till allmännyttan. Allt som allt skulle det återförstöra de finska hyresmarknaderna.

Lärdomar för Sverige

I Sverige var en försiktig avreglering av hyresmarknaden nyligen på gång, men frågan ledde i stället till regeringskris i somras när Vänsterpartiet vägrade bibehålla sitt stöd till regeringen Löfven om de hade fullföljt januariöverenskommelsen på den punkten.

Överenskommelsens punkt om avreglering påminner en hel del om det första avregleringssteget i Finland 1990-91. I bägge fallen handlade det bara om nyproducerade lägenheter. Steget i Finland var ännu försiktigare än det föreslagna svenska eftersom det inte inkluderade universitetsstäderna (det vill säga inflyttningsstäderna). Å andra sidan var det finska första steget mer radikalt eftersom man försvagade hyrestagarnas besittningsrätt (till de bostäder som då var nyproducerade).

På ett sätt kan därför Finland ses som ett exempel på att ett första avregleringssteg kan ”öppna portarna” för en större avreglering, såsom avregleringens motståndare i Sverige ofta hävdat. Å andra sidan visar det finländska exemplet också att en fortsatt avreglering inte behöver ha skrämmande konsekvenser utan kan åstadkomma de goda effekter som alla strävar efter.

Så vad kan Sverige lära av den finska avregleringen? Kan det genomföras på samma sätt och skulle det ge lika goda resultat? Det är nog få som tror att det skulle se lika ut eftersom det extrema ekonomipolitiska läget i Finland 1990-91 gav unikt goda förutsättningar för en hyresavreglering. Dels för att krislägen ofta ger ökat utrymme för att få politiskt stöd för kursändringar, dels för att de kortsiktiga konsekvenserna blev mindre dramatiska.

I ett gott eller normalt konjunkturläge kan man förvänta sig att hyrorna stiger brant inledningsvis om en prisreglering som hållit tillbaka höjningar i flera decennier plötsligt tas bort. Så skedde dock inte, bland annat eftersom ekonomin var i tydlig nedgång och arbetslösheten skenade. Dessutom hade krisen föregåtts av en överhettning som skapat ett överutbud av bostäder i framför allt Helsingfors.

– Ja, det är en mycket bra fråga, säger Esko Aho idag om att det kanske behövs en kris för att kunna genomföra en hyresavreglering. I mitten av en kris är det lättare att göra sådana här reformer.

– Visst var det många som var oroliga över dessa reformer i början, men att vi hade tre steg hjälpte till, resonerar Aho. Vi såg konsekvenserna. Det ledde inte till några stora problem. Tvärtom, det ledde till att vi fick ökat utbud av bostäder. Det var en substantiell konsekvens av reformerna och det hjälpte till att genomföra det tredje steget.

– Mitt råd [till Sverige] är kanske att koppla ihop bostadsreformer med andra åtgärder. Kanske blir det lättare att fatta sådana beslut.

Övergångsregler är den stora knäckfrågan

Svenske fastighetsekonomen Fredrik Kopsch tycker visserligen det finska exemplet är inspirerande, men att man inte kan göra på samma sätt när den ekonomiska konjunkturen är god:

– Hyresökningarna blev ju inte så stora, och de hade inte blivit så stora i Sverige heller, om vi hade gjort en liknande avreglering då [eftersom vi också hade fastighetskris vid samma tid]. Det där är en stor sak som skiljer dagens Sverige från dåtidens Finland, att hyreshöjningarna nu skulle ju bli ganska betydande i vissa områden.

– De behövde inte övergångsregler. Övergångsregler är den stora knäckfrågan.

Ett sådant förslag som Kopsch tagit fram är att alla nuvarande hyresavtal omvandlas till hyresavtal med löptider om tio år, med bibehållen hyra. På så sätt kan de som idag sitter i den goda sitsen att de har ett hyreskontrakt (det vill säga de som i första hand riskerar att drabbas av en avreglering) bli garanterad att slippa fördyringar i ytterligare tio år – alternativt ta ut värdet av detta kontrakt tidigare genom att låta hyresvärden köpa ut hyresgästen från sitt hyresavtal, vilket i så fall skulle göra kontraktet tillgängligt för nya hyresgäster.

Detta förslag skulle kombineras med att alla hyresvärdar ska tvingas att erbjuda 10 års löptid vid nya hyreskontrakt, med transparent hyresnivå och höjningar som följer KPI – hyresgäster ska kunna välja att ingå ett avtal med annan löptid om de vill, men vill de ha 10 års löptid måste hyresvärden erbjuda det.

”Ni borde se till att underlätta att bostadsrätter blir uthyrningsbara.”

Harri Hiltunen tipsar om en annan aspekt, som har att göra med balansen mellan hyres- och ägarmarknaderna. Den ekonomiska recessionen i Finland bidrog till att kraftiga hyreshöjningar uteblev, men den kan inte ensamt förklara varför antalet hyresbostäder ökade så tidigt och så snabbt. Det berodde på att många ägarbostäder blev omvandlade till hyresbostäder. Därför betonar han vikten av att hyres- och ägarmarknaderna balanserar varandra när man avreglerar:

– Ni borde se till att underlätta att bostadsrätter blir uthyrningsbara.

Det skulle i praktiken innebära att bostadsrättsföreningar blev mer lika finska bostadsaktiebolag, som är en vanlig investeringsform för finsk medelklass vid sidan om aktier, fonder och obligationer.

Än så länge har försöken att få till en avreglering i Sverige misslyckats, även om många trodde det första försiktiga steget skulle bli verklighet så länge januariavtalet levde. Men värdet av att ha en hyresmarknad utan köer, bostadsbrist och svarta kontrakt är förstås mycket stort, inte minst när unga ska göra sina livs- och karriärval, och företag ska rekrytera. Där har onekligen Helsingfors och Finland en stor fördel. Fredrik Kopsch:

– Att det är väldigt lätt att hitta ett hyreskontrakt i lämplig storlek i Helsingfors är en sak man som svensk inte riktigt förstår. Här i Sverige har det i princip institutionaliserats, att det är omöjligt att få tag i en hyreslägenhet. Det finns ju ingen nu levande person som minns en tid när det var lätt att, var man än vill bo i stan, få tag i en lägenhet.

Merläsning

Kötid - en jämförelse