DEN SVENSKA KONJUNKTUREN

Byggkrisen: ”Vi går mot en total krasch”

Under flera år kommer byggkranar lysa med sin frånvaro, menar Riksbyggens vd Johanna Frelin. Bostadsjätten Rikshem ser inte ljusare på situationen. ”Greklandskrisen och Lehman Brothers 2008 varade runt sex månader. Nuvarande kris har pågått i 1,5 år. Så underskatta inte krisläget”, säger chefen Petter Jurdell till TN.

Sverige befinner sig i den största bostadskrisen sedan 90-talet. Mellan januari och september i år har 5 654 varsel lagts inom byggindustrin, att jämföra med 2 155 under samma period i fjol. Det är en ökning med drygt 160 procent.

Bara i september varslades 1 522 personer inom byggindustrin och det var det högsta antalet under en enskild månad sedan november 2008 (vid tiden när finanskrisen inleddes).

Enligt Byggföretagens konjunkturprognos påbörjas byggnationen av 23 600 lägenheter och småhus under 2024, vilket kan jämföras med Boverkets behovsanalys om 67 300 nya bostäder årligen till och med 2030.

Så hur allvarligt är läget? Tidningen Näringslivet har pratat med två av de ledande fastighetsbolagen för att få en lägesrapport, en prognos om framtiden samt hitta potentiella lösningar till krisen.

– Jag tror inte vi återhämtar oss förrän i början på nästa decennium som bransch, säger Johanna Frelin, vd för Riksbyggen.

– Det är den perfekta stormen. Vi går mot en total byggkrasch i alla boendeformer, säger Petter Jurdell, kommersiell chef på Rikshem.

”Kommer inte få se fler byggkranar”

Johanna Frelin förklarar att det startades rekordmånga byggen av bostadshus för ett par år sedan som nu färdigställs, men att vi de kommande åren inte kommer att se särskilt många byggkranar, åtminstone inte som producerar bostäder.

– De kommer att försvinna. De finns kvar nu för att vi färdigställde allt vi redan satt i gång. De husen blir klara och då blir det ett överutbud av osålda lägenheter. Så länge det finns kommer man inte att sätta i gång att bygga nytt, säger hon.

– Jag kan ta Riksbyggen som ett exempel. Normalt startar vi 2 000 lägenheter per år. I år har vi fått ihop 280, det är en enorm minskning. Vi har minskat byggandet med 90 procent, och det är samma läge i hela branschen.

Petter Jurdell ser inte direkt ljusare på situationen.

– Min bedömning är att novembermörkret väl speglar stämningen för bostadsbyggandet i landet. Och det beror inte på en konjunkturnedgång, utan det är snarare botten ur vad avser startade bostäder. Till skillnad från tidigare kriser i byggbranschen, där de olika boendeformerna kunnat växeldra, så gäller krisen i bostadsbyggandet nu all nyproduktion av våra tre boendeformer, det vill säga hyresrätter, bostadsrätter samt småhus, säger han och fortsätter.

– Vi minns alla Greklandskrisen och Lehman Brothers 2008. Båda dessa varade runt sex månader. Nuvarande kris har pågått i 1,5 år och vi är i den värsta krisen sedan 90-talskrisen. Så underskatta inte krisläget, det blir kanske värre för bostadsbyggbranschen än vad vi tror idag.

Inte värt att bygga trots bostadsbrist

Både Johanna Frelin och Petter Jurdell förklarar att det egentligen råder stor bostadsbrist i Sverige, men att det ändå inte lönar sig att bygga varken bostadsrätter eller hyresrätter.

– Det beror huvudsakligen på osäkerheten hos hushållen med det ränteläge som finns. Människor vet inte vad de har att röra sig med och vågar inte köpa lägenheter eftersom de inte kan lita på att det finns en stabilitet på räntesidan. De som vill köpa lägenhet sitter still just nu, säger Johanna Frelin.

Petter Jurdell lyfter även att försämrade presumtionshyresregler sätter käppar i hjulet. Efter två domar i Svea hovrätt förra sommaren sattes gränsen till att hyran maximalt får höjas med 50 procent av den årliga höjningen för övrigt bestånd vid presumtionshyror.

– Bostadsbyggandet faller på grund av försämrad eller utebliven lönsamhet då kalkylen kläms mellan ökade byggkostnader i kombination med kraftigt höjd ränta och samtidigt lägre marknadspriser. Dessutom pressas hyresrättsbyggandet ytterligare av att investeringsstödet avslutats och presumtionshyresreglerna försämrats, vilket sänker värdena ytterligare. Idag är inte nya hyresrätter värda vad de kostar att producera, säger han.

– Ökade byggkostnader och högre räntor har gjort det omöjligt för oss att bygga bostäder som människor har råd att bo i.

Kompetensen riskerar att demonteras

Att krisen är djup framgår med all önskvärd tydlighet, men vad får den för konsekvenser på lång sikt? Blir tappet i nyproduktion lika stort som i Boverkets prognoser så får det konsekvenser på Sveriges tillväxt och utveckling, vilket i förlängningen ytterligare förvärrar bostadsbristen, varnar Petter Jurdell.

– Volymminskningen är så stor att det kommer att bli effekter för hela produktionskedjan från byggmaterial till byggarbetsplatsen, säger han.

Peter Jurdell är orolig för att fallet i bostadsbyggandet blir så kraftigt att hela Sveriges kompetens av bostadsbyggande demonteras, precis som under 90-talskrisen.

– Om det sker tar den lång tid att bygga upp igen, vilket tyvärr medför att det blir ytterligare press på byggkostnaderna uppåt, då resurserna kommer att vara begränsade när det väl vänder, säger Petter Jurdell.

Både Johanna Frelin och Petter Jurdell lyfter konsekvenserna för vanliga människor.

– Vi sitter i en situation där människor kanske tvekar att skaffa familj eller tvekar att skilja sig på grund av bostadssituationen. De tvekar att ta livsbeslut för att de uppfattar att det är så osäkert kring ekonomin, säger Johanna Frelin.

– De som har det sämst ställt drabbas hårdast, så är det alltid. Det är den ensamstående mamman med barn eller de unga som vill flytta hemifrån som inte kommer att kunna få en bostad. Studenterna kommer att bo kvar längre i sina studentbostäder, så det kommer att bli färre bostäder tillgängliga till nya studenter, vilket även påverkar Sveriges konkurrenskraft på sikt, säger Petter Jurdell.

Samhället får vänja sig vid en lägre byggtakt

Vad behövs då för att vända den dystra trenden? Johanna Frelin menar att räntan först och främst måste stabiliseras, men att politiska beslut även kan få läget att ljusna.

– Jag tror att människor köper en hög räntenivå. Alla fattar att vi inte kan leva i nollränteland. Men det krävs en stabilitet där det inte sker ständiga ökningar. Så att man kan räkna på någonting, säger hon och fortsätter:

– Sen är det klart att politiken skulle kunna hjälpa till. Vi kan inte sätta i gång projekt om vi inte vet att det finns en marknad. Så det stora problemet är osäkerheten på marknaden, kan man säga.

Petter Jurdell menar att vi kommer få vänja oss vid en lägre byggtakt än de senaste tio åren, även efter att räntan stabiliserats.

– Tittar vi bakåt så kan man dra slutsatsen att byggtakten de senaste tio åren ”dopats” av lågräntemiljön som både minskat investeringskostnaderna samt tryckt upp bostadspriserna och värdena på fastigheter. Dessutom har vi haft ett investeringsstöd för hyresrätter som gett ytterligare skjuts till nyproduktionen. Nu bedöms styrräntan framöver plana ut på en nivå i paritet med 1999–2008 och både byggkostnader och bostadspriser kommer förmodligen plana ut, säger han.

– Jag tror att 20–25 000 nya bostäder per år kommer att vara det nya normalläget, det är det som marknaden mäktar med. Om inte staten gör något extraordinärt.

Potentiella lösningar

Petter Jurdell lyfter att införandet av någon form av räntesubvention, fri hyressättning i nyproduktion, pausad reavinstbeskattning och slopat amorteringskrav som några potentiella politiska lösningar.

– Om regeringen vill göra något som underlättar för marknaden på sikt så är det dels att ta bort amorteringskravet för att öka intresset för nyproduktion av bostadsrätter och småhus, dels att införa fri hyressättning i nyproduktion för hyresrätter. De åtgärderna är inte dyra för staten och kommer förmodligen inte att trycka upp inflationen på sikt. De kommer inte göra så att byggstarterna ökar till de nivåer vi haft, men det kommer skapa andrum så att bostadsbyggandet inte kollapsar helt, säger han.