DET SVENSKA FÖRETAGSKLIMATET

Kommuner kan rädda arkitekterna: ”En gyllene möjlighet”

Vikande konjunktur och en byggbransch i total kris. Då kan kommunerna vara en räddare i nöden för landets arkitekter, genom att inte skjuta på sina detaljplaner. Dessutom finns stora samhällsvinster att göra. ”Det finns så många fastighetsutvecklare och fastighetsbolag som bara väntar på planbesked”, säger arkitekten Tobias Magnesjö.

Tobias Magnesjö är kontorschef på Krook och Tjäder i Malmö, ett av Sveriges största arkitektkontor. Han förklarar att arkitektbranschen är hårt pressad av byggkrisen, och att många riskerar att förlora jobbet. Men han ser också en stor möjlighet för kommunerna att ta ett större ansvar genom att snabba på sina detaljplansprocesser.

– Kommunerna har en gyllene möjlighet att rädda en massa jobb i hela Sverige, säger han.

– Det finns så många fastighetsutvecklare och fastighetsbolag som bara väntar på planbesked. Eller väntar på ett möte med kommunen, där man ska diskutera utvecklingen av något visst område. Men det tar ofta lång tid.

Tobias Magnesjö efterfrågar inga om omvälvande strukturomvandlingar av detaljplansprocesserna, utan uppmanar helt enkelt kommunerna att boka in möten och ta de första stegen i utformandet av detaljplanerna.

– Det enda kommunen behöver göra är att sätta av tid för ett kort möte som får igång ett samtal så att folk kan börja jobba. Sen tar det flera år att få fram en fungerande detaljplan och det är inte det som är problemet, utan det är när kommunerna skjuter upp processen som sätter käppar i hjulet för oss, säger han.

– Det betyder ju att alla arkitekter, landskapsarkitekter, stadsplanerare och trafikplanerare får hitta något annat jobb under tiden och vänta på att det ska sättas i gång. Och det är inte så himla lätt när branschen ser ut som den gör.

Tobias Magnesjö menar att även kommunerna tjänar på att snabba upp sina processer.

– När räntan väl sjunkit och inflationen stabiliserat sig så är detaljplanerna redan färdiga. Då kan man komma direkt ur startgroparna och börja bygga, säger han.

Stora samhällsvinster av kortade ledtider

Hur effektiva och snabba kommunerna är på att ta fram detaljplaner skiljer sig runtom i landet. Rapporten Nationellt Ledtidsindex visar att genomsnittstiden för att färdigställa en detaljplan och bevilja bygglov är 4,5 år. Snabbast i Sverige är Gävle, med en genomsnittstid på 3 år.

Om ledtiderna skulle minska till 2,5 år skulle ungefär 30 000 (+16%) fler lägenheter kunna byggas, visar rapporten. Dessutom innebär längre ledtider negativa samhällsekonomiska konsekvenser. Rapporten Bygg i Tid (Evidens, 2022) visar att priseffekten av förlängda ledtider i exempelvis Stockholmsregionen kan vara minst 1 000 kronor extra per kvadratmeter. Det betyder att en normalstor bostad om ca 70 kvadratmeter blir minst 70 000 kronor dyrare, till följd av ökad ledtid i planprocessen.

Anna Broman är bostadspolitisk expert på Byggföretagen, och en av författarna till Nationellt Ledtidsindex. Hon menar att det finns tydliga skillnader i hur kommunerna jobbar med sina ledtider.

– De kommuner som klarar sig bäst jobbar systematiskt och strategiskt för att hålla ner ledtiderna. Men det som är oroväckande är att det är många kommuner som inte själva mäter hur lång tid det tar, säger hon.

– Bra och erfarna handläggare gör väldigt stor skillnad. Även kommuner där man har bra samarbete mellan olika förvaltningar och där man inte jobbar i stuprör presterar bättre.

Anna Broman lyfter, precis som Tobias Magnesjö, stora vinster för kommunerna själva om de jobbar med att snabba på detaljplansprocesser.

– När det tar väldigt lång tid med en plan riskerar planen att vara färdig under en annan konjunkturcykel än den man startade i. En kommun kanske startar en ambitiös och detaljerad plan i goda tider, men när den väl är färdigställd har konjunkturen vänt och den är inte längre användbar, säger hon.

– Lyckas man korta ledtiderna ökar man också möjligheterna till att faktiskt genomföra planen.

Snabbaste kommunen ger tips

Hur ska man agera som kommun för att minska sina ledtider? Ulrica Olsson, verksamhetschef för plan och bygg i Gävle kommun, tror att en nyckelfaktor är att vara involverade i de tidiga skedena av detaljplansprocessen.

– Vi uppmanar de som vill bygga att först skicka in en förfrågan till vårt forum som vi kallar för ”nya ärenden”. Där samlar vi ett femtontal olika kompetenser som bereder de här frågorna varannan vecka, och försöker anpassa förslaget tillsammans med byggherren för att minska utmaningarna senare under planprocessen, berättar hon.

Ett annat framgångsrecept har varit kontinuitet på personalen inom kommunen.

– Vi har jobbat på ett liknande sett i cirka femton år, och har låg personalomsättning. Vi har också bra kompetenser inom miljö, natur och kulturmiljö inom planenheten, vilket gör att det inte blir lika långa remisstider till miljöförvaltningen, till exempel.

Varför väljer ni att prioritera korta ledtider?

– Det blir en ekonomisk vinst för oss när vi är snabba och effektiva, det är en självklarhet. Det viktigaste är dock att vill underlätta för våra företagare och de som vill etablera sig hos oss. Vi vill att medborgarna och företagen här ska få snabb service, så att de snabbt kan komma med spaden i marken, vilket även blir billigare för oss som kommun, säger Ulrica Olsson.

”Det sämsta en kommun kan göra just nu är att pausa allt arbete”

Petter Jurdell är kommersiell chef på Rikshem. Han uppmanar kommuner till att inte pausa sina byggprojekt bara för att det är lågkonjunktur.

– Vad gäller försäljning av byggrätter så tycker jag kommunen ska fortsätta sälja mark, trots att priset blir lägre än tidigare. Vill man att det ska byggas är det rätt väg att gå. Förhoppningsvis kan kommunen nyttja lågkonjunkturen till att få bättre priser och bättre aktörer för sin egen utbyggnad av infrastruktur, så det kan långsiktigt bli en bra affär att satsa på att genomföra mer snarare än mindre. Och samtidigt stödja byggbranschen så att färre blir arbetslösa, säger han.

Petter Jurdell tror att det är en win-win att fortsätta med sina byggprojekt.

– Den kommun som inte inser att om man inte har byggbar mark att sälja när marknaden vänder och fler vill köpa och bygga, den kommunen tackar nej till företag som är villiga att investera och med det tackar man nej till utveckling och tillväxt. Den kommunen är över tid en förlorare och tvingar företagen att investera i andra kommuner i stället, säger han.

– Det sämsta en kommun kan göra just nu är att pausa allt arbete, då kommer det ta lång tid att starta upp igen och man bidrar till att förvärra lågkonjunkturen i byggbranschen. Nyttja krisen och gör bra saker till lägre kostnad eftersom det är billigare nu, så kommer kommunen så småningom att komma starkare ur krisen.